оВолгодонске.ru

Сдача помещения под офис материально более выгодна, чем сдача в аренду для проживания граждан.

Но по закону — размещение в жилом помещении каких-либо организаций допускается только после перевода этого помещения в нежилой фонд. Часто такой перевод бывает очень обременительным и не всегда возможным.

Есть ли выход?

Закон предусматривает единственное назначение жилых помещений — для проживания граждан — и изменить его нельзя. Однако собственник квартиры может совершать со своим имуществом любые действия, не противоречащие закону, если они не нарушают права и интересы других лиц. Например, собственник жилого помещения может предоставить его в пользование на основании договора найма, как частному, так и юридическому лицу.

Арендатор — юридическое лицо — также обязан использовать квартиру только в соответствии с её назначением, то есть для проживания граждан (например, своих сотрудников). Но в отношении жилых помещений есть один важный момент. Закон допускает использование квартир для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Иными словами, если сохраняется основное назначение квартиры — для проживания граждан, то использование такого помещения проживающими в нём лицами, в том числе и для профессиональных целей, будет абсолютно законным. Главное — обеспечить соблюдение определенных условий.

Практические советы

1. Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передаёт её в аренду юридическому лицу, заключая договор аренды. В этом документе должны содержаться условия, предусматривающие право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).

2. Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать. В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать её для осуществления профессиональной деятельности.

Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учётом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

3. С данными сотрудниками заключается трудовой договор (если он уже имеется, в него вносятся изменения). Он должен содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом — арендатором квартиры).

4. В перечень обязанностей сотрудников вносятся изменения. В частности, список функций указанных лиц обязан включать описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (обычная офисная работа). Также в нём указываются обязанности, выполнение которых возможно только в этом жилом помещении (приём прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).

5. Наиболее оптимальный для арендатора вариант (особенно, если квартира снимается на относительно длительное время) вселить туда на основании договора безвозмездного пользования генерального директора организации, а затем в налоговых органах зарегистрировать адрес этой квартиры в качестве юридического адреса фирмы.

Целесообразность этого действия объясняется просто. По гражданскому законодательству, местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации. В свою очередь регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени компании без доверенности. Для юридического лица таким органом является его руководитель — генеральный директор (директор, президент или иное должностное лицо, установленное учредительными документами).

Вышеперечисленные действия позволят легализовать использование квартиры для осуществления предпринимательской деятельности соответствующего юридического лица. При этом можно указывать адрес этой квартиры в рекламных объявлениях, принимать в ней посетителей и осуществлять иную деятельность, не нарушающую права и законные интересы других жителей дома.

Но, так как квартира останется жилым помещением, предназначенным для проживания граждан, официально назвать эту квартиру офисом всё равно будет нельзя (хотя, это обстоятельство представляется не слишком значимым).